Garanzia e riparazione: diritti e obblighi nel contratto di appalto

Quasi nessun tema genera più incertezza della garanzia: la clientela segnala una crepa due anni dopo il collaudo, e all’improvviso si pone la domanda di cosa sia dovuto e per quanto tempo. Le regole sono più chiare di quanto la loro fama lasci pensare.

Novità dal 1° gennaio 2026: termine di reclamo di 60 giorni per le opere edili

Dal 1° gennaio 2026 è in vigore la revisione del diritto del contratto di appalto nel CO. Per i lavori edili il termine di reclamo cambia in modo sensibile:

• 60 giorni invece di “subito”: per un’opera immobiliare, la clientela deve ora reclamare un difetto entro 60 giorni, per i difetti occulti a partire dalla loro scoperta (art. 367 cpv. 1bis e art. 370 cpv. 4 CO). Il precedente obbligo di segnalare i difetti occulti “subito dopo la scoperta” non si applica più a queste opere.
• Quali lavori sono interessati: il termine vale per l’opera immobiliare stessa e per le opere mobili che vi vengono integrate secondo la loro destinazione, ad esempio una cucina componibile realizzata da un falegname, finestre nuove o un bagno realizzato da un’azienda sanitaria. Vale anche per i piani di architetti e ingegneri che servono da base per l’opera.
• Modificabile solo verso l’alto: un termine più breve nell’offerta, nel contratto o nelle CG non è valido. Un termine più lungo può essere concordato.
• Riparazione non più esclusa per contratto: un accordo concluso in anticipo che limita o esclude il diritto della clientela alla riparazione gratuita non è valido se il difetto riguarda una costruzione (art. 368 cpv. 2bis CO).
• Vale per i nuovi contratti: le nuove regole si applicano ai contratti di appalto conclusi a partire dal 1° gennaio 2026. Per i contratti più vecchi resta di regola applicabile il diritto precedente.

Controllate i vostri modelli di offerta e le vostre CG: una clausola con “obbligo di reclamo immediato” o un’esclusione della riparazione non è più valida per i nuovi incarichi relativi a un’opera immobiliare.

La situazione legale di partenza (CO)

I lavori artigianali sono di norma contratti di appalto (art. 363 e seguenti CO). Per i difetti vale quanto segue:

• Obbligo di verifica e di reclamo: dopo la consegna, la clientela deve verificare l’opera e reclamare i difetti riconoscibili. Per un’opera immobiliare, dal 1° gennaio 2026 il termine è di 60 giorni, per i difetti occulti a partire dalla loro scoperta (art. 367 cpv. 1bis e art. 370 cpv. 4 CO); un termine più breve non può essere concordato. Per un’opera puramente mobile senza legame con un’opera immobiliare resta l’obbligo di reclamo immediato (art. 370 cpv. 3 CO). Se il reclamo arriva troppo tardi, l’opera si considera approvata.
• Diritti in caso di difetto: con un reclamo giustificato, la clientela può esigere la riparazione (sempre che sia possibile senza costi eccessivi), chiedere una riduzione del prezzo oppure, se l’opera è inutilizzabile, recedere dal contratto (art. 368 CO). Per una costruzione, dal 1° gennaio 2026 non potete più limitare o escludere per contratto il diritto alla riparazione (art. 368 cpv. 2bis CO).
• Prescrizione: i diritti per i difetti si prescrivono, per opere immobiliari, dopo cinque anni dal collaudo, altrimenti dopo due anni (art. 371 CO). Questo termine di cinque anni vale ora espressamente anche nei confronti di architetti e ingegneri e non può essere abbreviato a scapito della clientela.

Importante per la vostra posizione: la riparazione è anche un vostro diritto. Potete eliminare il difetto personalmente prima che la clientela incarichi un terzo a vostre spese. Non fatevi quindi sorprendere da una fattura di un altro artigiano senza aver mai avuto la possibilità di riparare.

Se è stata concordata la norma SIA 118

Sui cantieri più grandi si concorda spesso la norma SIA 118 (vale solo se è menzionata nel contratto). I punti principali:

• Termine di reclamo di due anni invariato: i difetti possono essere reclamati in qualsiasi momento durante due anni dal collaudo; l’obbligo di reclamo immediato non si applica in questo periodo. Questa regola è più favorevole del termine legale di 60 giorni e resta quindi pienamente valida.
• In seguito vale il nuovo termine di 60 giorni invece di “subito”: dopo la scadenza della garanzia di due anni, la norma SIA 118 esigeva finora che i difetti occulti fossero reclamati “subito” dopo la scoperta. Dal 1° gennaio 2026 il termine legale di 60 giorni (art. 370 cpv. 4 CO) prevale su questa clausola, perché un termine più breve non è valido per un’opera immobiliare. La SIA ha adeguato la sua norma con la correzione SIA 118-C1:2026. Questo vale per i contratti conclusi a partire dal 1° gennaio 2026; per i contratti SIA 118 più vecchi resta l’obbligo di reclamo immediato.
• Ritenuta di garanzia o fideiussione solidale come garanzia sono prassi comuni e regolamentate.

Per voi questo significa: verificate per ogni incarico se è stato concordato “secondo SIA 118” e da quando decorre il contratto; questo modifica in modo sostanziale la vostra situazione riguardo ai termini.

La vostra migliore difesa: collaudo e documentazione

La maggior parte delle controversie sulla garanzia non nasce da malafede, ma dalla mancanza di prove. Tre abitudini vi proteggono:

1. Verbale di collaudo: al termine dei lavori, esaminare insieme lo stato, annotare gli eventuali punti residui con una scadenza, farlo firmare. Da quel momento i termini decorrono in modo documentabile. Trovate un modello da compilare sotto Verbale di collaudo.
2. Documentazione fotografica: prima, durante, dopo. La crepa che dovrebbe essere “causata dal vostro lavoro” era forse già presente nella foto del sopralluogo.
3. Richieste di modifica per iscritto: chi, su richiesta della clientela, si discosta dalla struttura offerta (“basta un colore più economico”), lo annota brevemente. Altrimenti la scelta di risparmio diventa in seguito un vostro difetto.

In MeisterOffice foto, rapporti e note sono collegati al progetto; se due anni dopo arriva un reclamo, l’incartamento è a un clic di distanza, non un ritrovamento in cantina.

Come reagire a un reclamo per difetti

1. Restare oggettivi e fare un sopralluogo. Una reazione rapida toglie pressione, anche se non riconosce ancora la pretesa.
2. Classificare: difetto artigianale, normale usura, errore d’uso o causa di terzi? Non ogni crepa è un difetto; il normale invecchiamento e l’usura non lo sono.
3. In caso di reclamo giustificato: riparare, rapidamente e senza drammi. Una riparazione ben fatta costa meno di qualsiasi controversia e, per esperienza, porta incarichi successivi invece di brutte recensioni.
4. In caso di reclamo ingiustificato: rifiutare in modo cortese e per iscritto, con motivazione e riferimento alla documentazione. Proponga la riparazione come incarico a pagamento.

Domande frequenti

Devo dare una “garanzia” di 5 anni? I cinque anni non sono una garanzia di durata, ma il termine di prescrizione per i difetti già presenti al momento del collaudo. Per la normale usura, la cura scorretta o l’influenza di terzi non rispondete.

Posso escludere la garanzia per contratto? Le esclusioni sono possibili entro certi limiti, mai in caso di dolo e delicate nei confronti dei consumatori. Comune e accettata è la convenzione dei termini SIA. Un’eccezione vale dal 1° gennaio 2026 per la riparazione di una costruzione: non potete più limitarla o escluderla in anticipo (art. 368 cpv. 2bis CO). Per clausole individuali conviene un parere legale.

Quanto dura il termine di reclamo per i difetti edili? Dal 1° gennaio 2026 è di 60 giorni per un’opera immobiliare, per i difetti occulti a partire dalla loro scoperta (art. 367 cpv. 1bis e art. 370 cpv. 4 CO). Vale anche per le opere mobili integrate nell’opera immobiliare, ad esempio una cucina componibile, finestre o un bagno. Un termine più breve nella vostra offerta o nelle vostre CG non è valido. Per i contratti di appalto conclusi prima del 1° gennaio 2026 vale ancora la vecchia regola: i difetti occulti vanno reclamati subito dopo la scoperta.

Il termine di 60 giorni vale anche con la norma SIA 118? Durante i primi due anni dal collaudo non cambia nulla: la norma SIA 118 continua a permettere di reclamare i difetti in qualsiasi momento, il che è più favorevole della legge. In seguito, con la norma SIA 118 valeva finora l’obbligo di reclamo immediato per i difetti occulti; dal 1° gennaio 2026 si applica invece il termine legale di 60 giorni, perché questo non può essere abbreviato per contratto. La SIA ha adeguato la sua norma con la correzione SIA 118-C1:2026.

Posso escludere la riparazione nell’offerta o nelle CG? Per una costruzione non più: dal 1° gennaio 2026 un accordo concluso in anticipo che limita o esclude il diritto alla riparazione non è valido (art. 368 cpv. 2bis CO). Questo vale per i contratti conclusi a partire da questa data; gli accordi più vecchi non ne sono toccati.

La clientela trattiene l’intero saldo finale a causa di un difetto. È ammissibile? Una ritenuta è giustificata solo nella misura dei presunti costi di riparazione, non per l’intero importo della fattura finale. Proponga la riparazione e richieda la parte non contestata con un normale sollecito.